부동산 세금에서 가장 헷갈리는 것이 바로 다주택자 기준이다. "아내 명의 집이 있는데 나도 다주택자인가?", "오피스텔도 주택 수에 들어가는가?" 이 질문에 답을 못한다면, 나중에 수천만 원의 세금 고지서를 받게 된다. 오늘은 부부 합산 여부와 2026년 5월 9일까지 연장된 중과 배제, 그리고 새롭게 추가된 주택 수 제외 특례를 완벽하게 정리했다.
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| 2026년 세법 가이드: 양도세, 취득세, 종부세 등 세금 종류에 따라 달라지는 복잡한 다주택자 기준을 명확히 정리했다. 특히 실수하기 쉬운 세대별 합산 기준과 주거용 오피스텔 포함 여부를 짚어주며, 5월 9일 종료되는 중과 배제 혜택을 놓치지 않기 위한 체크리스트를 준비했다. |
[핵심] 2026년 다주택자 판단 기준
양도세·종부세는 인별(개인) 과세, 취득세는 세대별 합산이 원칙이다. (부부라도 양도세는 따로 계산함)
양도세 중과 배제 기한이 2026년 5월 9일까지 1년 더 연장되었다. (기본세율 적용)
2027년 말까지 준공된 소형 신축 주택(60㎡ 이하)과 지방 세컨드 홈은 세금 계산 시 주택 수에서 빼준다.
이처럼 2026년에는 다주택자라도 세금을 피할 수 있는 '구멍'이 많다. 하지만 본인의 주택 수 산정이 틀리면 이 모든 혜택이 날아간다. 아래에서 [내 세대원 주택 수 조회]를 통해 정확한 주택 수를 파악하고, 전문가의 [절세 모의계산]을 돌려보는 것이 안전하다.
1. 세금별 다주택자 기준 비교 (부부 합산 여부)
"우리는 부부니까 합쳐서 계산하나요?" 이 질문에 대한 답은 '세금마다 다르다'이다.
가장 중요한 건 '주택 수를 셀 때'와 '세금을 매길 때'의 기준이 다르다는 점이다. 아래 표를 보면 내가 어떤 세금을 조심해야 하는지 한눈에 알 수 있다.
| 구분 | 주택 수 산정 기준 | 과세 방식 (세금 낼 때) |
|---|---|---|
| 양도소득세 | 세대 합산 | 인별 과세 (부부 따로) |
| 종합부동산세 | 인별 계산 | 인별 과세 (부부 따로) |
| 취득세 | 세대 합산 | 세대 합산 과세 (부부 합산) |
즉, 취득세를 낼 때는 부부의 집을 합쳐서 "당신은 3주택자니까 12% 내세요"라고 하지만, 종부세를 낼 때는 "각자 1채씩이니 기본세율입니다"라고 하는 것이다. 이 차이를 모르면 절세 전략을 짤 수가 없다.
>>> [2026년 최신 양도세 계산기] 내 주택 수에 따른 세금 미리 계산하기2. 2026년 주택 수 제외 특례 (소형 신축 & 세컨드 홈)
"집이 늘어나도 세금은 안 늘어난다?" 2026년에는 이 말이 사실이 된다.
정부는 침체된 비아파트 시장과 지방 소멸을 막기 위해 파격적인 주택 수 제외 혜택을 내놓았다. 이 조건을 만족하는 주택은 취득세, 종부세 계산 시 주택 수에서 빠지므로 다주택자에게는 절호의 기회다.
3. 양도세 중과 배제 연장 (~2026.5.9)
다주택자 기준에 해당한다면, 2026년 5월 9일이라는 날짜를 잊으면 안 된다.
기존에 2025년 5월 종료 예정이었던 다주택자 양도세 중과 배제 조치가 2026년 5월 9일까지 1년 더 연장되었다. 조정대상지역(강남 3구, 용산) 내 주택을 팔아도 이 기간 내에만 잔금을 치르면 기본세율(6~45%)을 적용받고, 장기보유특별공제(최대 30%) 혜택도 챙길 수 있다.
- 🚨 기한 경과 시: 기본세율 + 20~30%p 중과 (최고 82.5%)
- ✅ 골든타임: 2026년 5월 9일 전까지 매도 또는 증여 결정 필수
만약 이 기한을 놓치면 세금이 2~3배로 뛴다. 따라서 다주택자라면 지금 즉시 [양도세 절세 컨설팅]을 통해 매도와 [부담부 증여] 중 어느 것이 유리한지 [비용 견적]을 비교해 보고 빠르게 움직여야 한다.
자주 하는 질문 (FAQ)
Q: 오피스텔도 다주택자 기준에 들어가나요?
A: 경우에 따라 다르다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 취득세 산정 시 주택 수에 포함된다. 하지만 양도세 계산 시에는 실제 주거용으로 사용하는지 여부(실질과세)에 따라 주택 포함 여부가 결정된다.
Q: 부부 공동명의 1주택자는 다주택자인가요?
A: 아니다. 1주택자로 본다. 종부세법상 부부 공동명의 1주택자는 신청에 의해 1세대 1주택 특례(기본공제 12억, 고령자/장기보유 공제)를 받을 수 있다. 단, 신청하지 않으면 각각 9억씩 공제받는 일반 과세 방식이 적용된다.
Q: 지방 주택은 무조건 주택 수 제외인가요?
A: 아니다. 공시가격 3억 원 이하의 지방 저가 주택(수도권, 광역시 제외)은 양도세 중과 판단 시에만 제외된다. 비과세 판단이나 취득세 계산 시에는 포함될 수 있으므로 주의해야 한다.
요약 및 정리
이번 시간에는 다주택자 기준과 부부 합산 여부, 그리고 2026년 주택 수 제외 혜택까지 총정리했다.
핵심은 취득세는 세대 합산, 양도세는 인별 계산이라는 점과, 2026년 5월 9일까지 양도세 중과가 배제된다는 사실이다. 특히 소형 신축 주택이나 세컨드 홈 특례를 잘 활용하면 주택 수를 늘리면서도 세금은 아낄 수 있으니, 전문가와 상의하여 똑똑한 자산 관리를 하길 바란다.
⚠️ 주의사항 및 면책 문구 본 포스트는 [기획재정부 2026 세법개정안, 행정안전부 지방세법]을 바탕으로 작성되었습니다. 부동산 세법은 정책 변화에 따라 수시로 바뀔 수 있으며, 개인의 상황에 따라 적용 법리가 다를 수 있습니다. 최종 의사결정 전에는 반드시 전문 세무사와 비용 상담을 진행하시기 바랍니다. 최종 업데이트 일자: 2026년 2월 9일